E se o comprador não pagar? O passo a passo da cobrança na alienação fiduciária

Esta é a dúvida número um de quem pensa em vender imóvel com crédito direto. A resposta curta: com a alienação fiduciária registrada, o vendedor tem o mesmo caminho que um banco teria, definido em lei e conduzido pelo cartório, sem depender de uma ação judicial demorada.

1. Atraso: a plataforma avisa e cobra

No primeiro atraso, a plataforma avisa o comprador e faz a cobrança. Até aqui, basta pagar as parcelas em aberto com os encargos do contrato. A maior parte dos atrasos se resolve nesta fase.

2. Intimação pelo cartório

Persistindo o atraso, o vendedor pede ao Registro de Imóveis que intime o comprador. O comprador tem 15 dias para pagar as parcelas vencidas, com juros, multa e despesas (art. 26 da Lei 9.514/1997). A intimação pode ser feita pelo próprio Registro de Imóveis, pelo Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, por isso o contrato deve trazer endereço e e-mail atualizados do comprador.

Se o comprador paga dentro do prazo, o contrato segue normalmente.

3. Consolidação da propriedade

Sem pagamento no prazo, o cartório certifica o fato e a propriedade é consolidada em nome do vendedor na matrícula, que recolhe o ITBI dessa consolidação. Se o comprador continuar no imóvel depois disso, paga taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel até sair.

4. Primeiro e segundo leilão

• Primeiro leilão: em até 60 dias da averbação da consolidação. Lance mínimo: o valor do imóvel no contrato (respeitada a base de cálculo do ITBI, se maior).
• Segundo leilão: em até 15 dias depois. Como regra, lance mínimo pelo valor da dívida e das despesas, com regras específicas para imóveis residenciais e não residenciais.
• Direito de preferência: até o segundo leilão, o comprador pode recomprar o imóvel pagando a dívida e as despesas.

5. O dinheiro do leilão

O valor do leilão quita primeiro o saldo, os atrasos, juros, multa e despesas. Se sobrar, a diferença é entregue ao comprador em até 5 dias. A entrada e as parcelas já pagas ficam com o vendedor.

O que mudou com a Lei 14.711/2023

A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, atualizou a Lei 9.514/1997, entre outros pontos nos prazos e nas regras dos leilões e no tratamento do saldo quando o imóvel não alcança o valor da dívida. Com a redação atual, as regras mudam conforme a destinação do imóvel:

• Imóvel residencial: o comprador pode pagar o atraso até a averbação da consolidação; sem lance suficiente no segundo leilão, a dívida é considerada extinta, e o vendedor fica com o imóvel, a entrada e as parcelas já pagas.
• Imóvel não residencial: o vendedor pode aceitar, no segundo leilão, lance a partir de metade do valor de avaliação, e o saldo que faltar continua devido.

Banco × crédito direto na inadimplência

• No banco: é a instituição que cobra e que leva o imóvel a leilão. Para o comprador, o caminho é o mesmo da lei.
• No crédito direto: o credor é o vendedor, e o rito é o mesmo. A diferença é que a cobrança e a organização do processo ficam com a plataforma, para que comprador e vendedor não precisem se cobrar diretamente.

Como reduzir o risco desde o início

• Analisar o comprador antes de fechar: renda, histórico e capacidade de pagamento.
• Ajustar entrada e prazo ao perfil do comprador.
• Acompanhar as parcelas mês a mês e agir cedo no primeiro atraso.
• Manter contrato e comprovantes organizados para não perder prazos.

*Conteúdo informativo, com base na Lei 9.514/1997 e na Lei 14.711/2023. Cada caso tem particularidades: consulte um advogado antes de iniciar a cobrança.*